Одним із ключових питань є визначення стартового розміру річної орендної плати. Закон прямо забороняє встановлювати його нижче мінімального порогу, встановленого державою. Для земель сільськогосподарського призначення цей показник становить не менше 7% від нормативної грошової оцінки (НГО).
Ігнорування цієї вимоги може поставити під сумнів законність проведених торгів та стати підставою для оскарження їх результатів. Відповідно до положень Податкового кодексу України стартова ціна на земельних торгах має формуватися з урахуванням встановлених граничних розмірів, за основу береться нормативна грошова оцінка земельної ділянки.
Основні правила такі:
– Загальний підхід: річна орендна плата не може бути нижчою від розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земель;
– для земель сільськогосподарського призначення: стартова ставка орендної плати встановлюється на рівні не нижче 7% НМВ;
– Максимальний розмір: річна орендна плата, як правило, не може перевищувати 12% від НМВ, але в рамках конкурентних торгів кінцева вартість може збільшуватися в залежності від попиту учасників.
Встановлення організатором аукціону (зокрема, органом місцевого самоврядування) стартової ставки нижче законодавчо встановленого мінімуму, це може призвести до низки правових наслідків:
– виявлення порушень органами державного фінансового контролю та недоотримання доходів бюджету;
– оскарження в судовому порядку результатів земельних торгів;
– Ризик визнання договору оренди таким, що не відповідає вимогам законодавства.
Щоб уникнути юридичних ризиків, перед оголошенням аукціону варто:
– Перевірка актуальності НМВ – цей показник є основою для правильного розрахунку стартової ціни;
– Аналіз рішень місцевої ради, оскільки громада може встановлювати підвищені ставки орендної плати за окремі категорії земель;
– Враховуючи механізм індексації, оскільки орендна плата щорічно коригується відповідно до офіційного індексу інфляції.
Правильно визначена стартова ціна – це не лише відповідність законодавству, а й реальний інструмент забезпечення стабільних надходжень до місцевого бюджету та ефективного управління земельними ресурсами громади.
